Dossier bancaire pour une SCI à l'IS : ce que la banque regarde

Une demande de prêt immobilier en SCI se lit autrement qu’une demande faite en nom propre. L’emprunteur est une société, souvent créée pour l’occasion, sans bilan ni historique. La banque doit donc juger à la fois une personne morale qui n’a encore rien prouvé, les associés qui la tiennent et un régime fiscal que le conseiller ne maîtrise pas toujours. Un dossier bancaire de SCI qui répond à ces trois lectures dans l’ordre se défend bien mieux qu’un dossier de particulier auquel on aurait ajouté des statuts.

Les chiffres qui suivent viennent d’un cas fictif, celui de nos pages d’exemple : une SCI à l’IS de deux associés achète un immeuble de ville de trois logements sur le plateau d’Angoulême, en rénove l’appartement vacant et le loue nu.

Deux emprunteurs à la fois

La SCI signe le prêt, mais elle ne gagne encore rien. La banque se tourne donc vers les associés, à qui elle demande en général de se porter caution. Elle lit leur situation comme celle d’un emprunteur ordinaire : contrats de travail, revenus, crédits déjà en cours, épargne restante.

Dans l’exemple, les deux associés sont salariés en CDI et cumulent 7 300 € nets par mois. Ils remboursent déjà le crédit de leur résidence principale. Le dossier le dit d’entrée, avec une page par associé : âge, profession, revenu, patrimoine, apport. L’analyste n’a rien à reconstituer à partir des bulletins de salaire.

Une opération passée compte aussi, même modeste. Ici, un studio acheté 78 000 € à Bordeaux en 2021 et loué sans interruption depuis. Une ligne suffit, à condition qu’elle soit vérifiable.

Les fonds propres : capital et comptes courants

Les associés d’une SCI apportent rarement tout leur argent au capital. Le capital reste faible, et le gros de l’apport passe en comptes courants d’associés, que la société pourra leur rembourser plus tard. La banque additionne les deux et regarde ce que cet ensemble couvre.

Poste	Montant
Capital social	2 000 €
Comptes courants des deux associés	53 000 €
Fonds propres apportés	55 000 €
Coût total de l’opération	244 278 €
Part des fonds propres dans le coût	22,5 %
Frais d’acquisition (notaire, garantie, dossier)	16 778 €

L’apport couvre ici tous les frais d’acquisition et laisse 38 222 € pour le prix et les travaux. La banque ne finance donc que des actifs, ce qu’elle préfère. Les comptes courants pouvant être retirés, elle demande souvent qu’ils restent bloqués pendant la durée du prêt. Les statuts de l’exemple le prévoient déjà, si la banque le demande, et une attestation de blocage figure dans la liste des pièces.

Les statuts, lus comme un contrat

La banque prête à une société dont elle doit savoir qui la dirige et qui peut engager quoi. Elle lit les statuts pour quatre points : un objet social qui couvre bien l’achat et la location, une gérance clairement désignée, l’agrément des nouveaux associés, et l’organe qui décide d’emprunter ou de vendre.

Dans l’exemple, les deux associés sont cogérants, tout nouvel associé doit être agréé à l’unanimité, et les décisions d’emprunt et de cession reviennent à l’assemblée des associés. Le dossier recopie ces clauses sur la page de la société, à côté de la carte d’identité de la SCI (forme, capital, siège, immatriculation, régime fiscal, date de clôture). L’analyste trouve ce qu’il cherche sans ouvrir le PDF des statuts.

L’impôt sur les sociétés, expliqué en une page

L’option pour l’IS change la façon de lire les chiffres : le résultat appartient à la société, il n’est plus imposé chez les associés, et les amortissements le réduisent. Une page qui compare les deux régimes et dit pourquoi l’IS a été choisi évite les questions et montre que le choix est réfléchi.

À l’IS, la SCI amortit l’immeuble et les travaux. L’exemple retient 30 ans pour le bâti et 15 ans pour les travaux. La part du terrain, fixée à 15 % dans l’exemple, ne s’amortit pas. Ces amortissements absorbent le résultat imposable pendant les premières années. Quand il y a un bénéfice, il est imposé à 15 % jusqu’à 42 500 €, puis à 25 % (article 219 du code général des impôts). Le taux de 15 % suppose un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques : une SCI familiale dont le capital est versé remplit ces conditions.

L’IS a aussi des contreparties, et le dossier les écrit. La comptabilité est tenue en engagement, avec une liasse fiscale 2065 chaque année et des honoraires de comptable à prévoir (1 326 € l’année 2 dans l’exemple, inscrits dans les charges). À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, amortissements réintégrés. Les dividendes versés aux associés supportent en 2026 le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, dont 18,6 % de prélèvements sociaux.

La banque vérifie surtout que ce régime va avec la stratégie annoncée. Ici, les associés veulent garder l’immeuble longtemps et réinvestir les loyers dans une seconde opération, et l’IS laisse justement la trésorerie dans la société, imposée au taux réduit.

L’immeuble, estimé logement par logement

Un immeuble de rapport n’a pas de prix au mètre carré évident. Le dossier estime donc chaque logement à partir des ventes d’appartements de surface proche dans la commune, puis additionne. Il donne aussi, en référence basse, la médiane des immeubles vendus entiers.

Référence, ventes DVF 2022 à 2025	€/m²	Valeur de l’immeuble
Prix d’achat du projet	1 060 €	185 000 €
Immeubles vendus entiers (185 ventes)	1 459 €	254 781 €
Somme des logements estimés un par un (621 ventes d’appartements de 40 à 75 m²)	1 530 €	267 089 €

L’immeuble est acheté 30,7 % sous la valeur des logements pris un par un. Pour la banque, le chiffre utile est le prêt rapporté à cette valeur : 70,9 %. Dès l’achat, l’immeuble vaut donc nettement plus que la dette. Le nombre de ventes et la période sont écrits à côté de chaque prix, parce qu’un analyste ne retient pas une médiane dont il ignore l’effectif.

Les loyers face au crédit

Les loyers sont de 1 850 € par mois hors charges : 540 € et 610 € pour les deux logements déjà loués, baux transférés à l’acte, et 700 € pour le logement rénové, montant appuyé sur un avis de valeur locative.

Pour une société, la banque regarde aussi la couverture de la dette : l’excédent dégagé par les loyers, après charges, rapporté aux remboursements de l’année. Au-dessus de 1, les loyers paient le crédit. En dessous, il faut compléter. Le dossier le calcule sur trois scénarios, chiffres de l’année 2, une fois tous les logements loués.

Année 2	Prudent	Médian	Optimiste
Loyer et occupation	1 702 €, 90 %	1 850 €, 95 %	1 943 €, 98 %
Loyers encaissés	18 657 €	21 406 €	23 186 €
Charges d’exploitation	6 936 €	7 129 €	7 253 €
Excédent brut	11 721 €	14 277 €	15 933 €
Cash-flow avant impôt, par mois	-35 €	+178 €	+316 €
Couverture de la dette	0,97x	1,18x	1,31x

Le scénario prudent est à peine sous 1, et le dossier le montre tel quel. Il indique aussi ce qui l’encadre : le loyer d’équilibre, celui qui paie les charges et le crédit, est de 1 652 € par mois, et le loyer retenu le dépasse de 12 %. Trois logements indépendants limitent l’effet d’une vacance à un tiers des loyers. Et les deux cautions cumulent 7 300 € nets par mois.

Une durée plus courte fait vite tomber la couverture : le dossier montre trois durées, et la plus courte la ramène à 0,84x, ce qui explique d’emblée la durée demandée.

Les pièces propres à une société

Aux pièces d’un emprunteur ordinaire s’ajoutent celles de la société. Pour l’exemple, la liste en compte dix :

• statuts signés et extrait Kbis ;
• pièces d’identité des associés ;
• trois derniers bulletins de salaire de chaque associé ;
• deux derniers avis d’imposition de chaque associé ;
• relevés de comptes personnels des associés ;
• compromis de vente et diagnostics ;
• baux en cours et quittances ;
• devis des travaux ;
• avis de valeur locative ;
• attestation de blocage des comptes courants, si la banque la demande.

Dans l’exemple, l’immatriculation au RCS d’Angoulême est en cours. Le dossier l’écrit sur la page de la société, et les statuts signés sont déjà joints.

Ce que le dossier ajoute à ces pièces

Avec les seules pièces, la banque reçoit des statuts, des bulletins de salaire et un compromis, et doit en tirer elle-même la couverture de la dette, la valeur du bien et la cohérence du régime fiscal. Le dossier fait ce travail à sa place, page par page, dans l’ordre où un analyste lit, comme le décrit notre article sur ce qu’un analyste crédit lit en premier.

Le cas d’Angoulême se consulte en entier sur la page d’exemple d’un dossier bancaire d’investissement locatif. Le simulateur de rendement locatif calcule le cash-flow d’un projet à l’IS sur les mêmes règles, et la FAQ répond aux questions sur les pièces et les délais. Fundi prépare ce dossier pour une SCI comme pour un achat en nom propre : 50 € jusqu’à deux logements, puis 15 € par logement, soit 65 € pour l’immeuble d’Angoulême. Le détail est sur l’offre et les tarifs.